REIT vs Propiedad Física Calculadora
Calculadora gratuita que compare REITs líquidos con inversión directa en propiedades.
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Cómo Funciona
Ingrese rendimiento de dividendos del REIT, apreciacion, monto de inversion, precio de la propiedad, pago inicial, renta, vacancia, mantenimiento, impuesto, tasa y plazo hipotecario, apreciacion y anos de proyeccion. Ajuste entradas del REIT a un fondo que realmente considere, como VNQ al 4 por ciento de rendimiento o un REIT sectorial. Las entradas fisicas deben reflejar una propiedad especifica o promedios del mercado local. La misma inversion en dolares en ambos caminos hace la comparacion equivalente. Align REIT inputs to fund you actually hold such as VNQ at four por ciento yield versus sector REIT for narrower bet. House hacking blends owner occupy with ingreso por alquiler: model as physical with reduced personal housing expense.
Compare valores finales, retornos totales a 10 y 20 anos, flujo de caja, capital, puntuaciones de liquidez, compromisos de tiempo y calificaciones de riesgo. Vea que estrategia gana. La propiedad fisica con flujo de caja negativo aun puede ganar por apreciacion y amortizacion del prestamo. Los REITs convienen a inversores que quieren exposicion inmobiliaria sin deberes de propietario ni grandes requisitos de capital. Rebalancee entre REIT y fisico segun cambien etapa de vida y necesidades de liquidez. Physical inmueble with negative cash flow may still win on revalorización and amortización de préstamo over twenty year hold. Compare ten and twenty year horizons: physical apalancamiento benefits compound over longer holds. Physical negative cash flow may still win on revalorización and amortization over long hold.
Pruebe sus suposiciones con escenarios conservadores y optimistas. Compare resultados entre diferentes valores de entrada. Ejecute análisis de sensibilidad antes de tomar decisiones.
REIT vs Propiedad Física. Compara retornos totales, flujo de caja, capital, liquidez, compromiso de tiempo y calificaciones de riesgo lado a lado.
Paso a paso
- Ingrese los parámetros del REIT y la propiedad
- Revise retornos, flujo de caja, capital y puntuaciones
- Compare factores cualitativos: liquidez, tiempo, riesgo
Ejemplo practico
Ingrese rendimiento de dividendos del REIT, apreciacion, monto de inversion, precio de la propiedad, pago inicial, renta, vacancia, mantenimiento, impuesto, tasa y plazo hipotecario, apreciacion y anos de proyeccion.
REIT vs Propiedad Física: Compare valores finales, retornos totales a 10 y 20 anos, flujo de caja, capital, puntuaciones de liquidez, compromisos de tiempo y calificaciones de riesgo.
Cuando usar esta calculadora
Cuando usar esta calculadora: Compare REITs líquidos con inversión directa en propiedades.
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Errores comunes
Errores comunes: Ingrese rendimiento de dividendos del REIT, apreciacion, monto de inversion, precio de la propiedad, pago inicial, renta, vacancia, mantenimiento, impuesto, tasa y plazo hipotecario, apreciacion y anos de proyeccion.
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La Fórmula
REIT Final = Inversión × (1 + (Div% + Apre%)/100)^Años. Físico Final = Capital (Apreciación + Amortización) + Σ Flujo de Caja Anual. Flujo de Caja = NOI - 12 × Pago Hipotecario.
Compara retornos totales, flujo de caja, capital, liquidez, compromiso de tiempo y calificaciones de riesgo lado a lado. No modela honorarios de gestion de propiedad, gastos de capital ni tratamiento fiscal REIT. Use para decisiones de asignacion estrategica entre inmobiliario directo y pasivo. Cosecha de perdidas fiscales y calendarios de depreciacion difieren materialmente entre dividendos REIT e ingresos de alquiler fisico. CapEx for roof and HVAC not automatic: bump mantenimiento por ciento if deferred capex backlog exists on inmueble. Time commitment score is qualitative: adjust personal bandwidth before choosing physical ruta. Transaction costs on physical buy and sell average five to six por ciento round trip not in retorno comparison. 1031 exchange benefits on physical sales not captured in total retorno comparison table.
Limitaciones y supuestos
Compara retornos totales, flujo de caja, capital, liquidez, compromiso de tiempo y calificaciones de riesgo lado a lado. No modela honorarios de gestion de propiedad, gastos de capital ni tratamiento fiscal REIT. Use para decisiones de asignacion estrategica entre inmobiliario directo y pasivo. Cosecha de perdidas fiscales y calendarios de depreciacion difieren materialmente entre dividendos REIT e ingresos de alquiler fisico. CapEx for roof and HVAC not automatic: bump mantenimiento por ciento if deferred capex backlog exists on inmueble. Time commitment score is qualitative: adjust personal bandwidth before choosing physical ruta. Transaction costs on physical buy and sell average five to six por ciento round trip not in retorno comparison. 1031 exchange benefits on physical sales not captured in total retorno comparison table. REIT vs Propiedad Física.
Terminos clave
- ¿Cómo se comparan los retornos de REIT y propiedad física
- Retorno total REIT = (Rendimiento Div + Apreciacion) compuesto durante anos.
- ¿Cómo se calcula el ingreso neto operativo
- NOI fisico = Alquiler Bruto × 12 × (1 - Vacancia%) - Precio Propiedad × (Mantenimiento% + Impuesto%).
- Premisa del modelo
- Los REITs son altamente liquidos y cotizan diariamente con cero tiempo de gestion.
Comparar alternativas
REIT vs Impuesto ETF compara retornos despues de impuestos entre propiedad de alquiler y ETFs de mercado amplio.
portfolios.tools comparar alternativas REIT vs Propiedad Física.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se comparan los retornos de REIT y propiedad física?
Retorno total REIT = (Rendimiento Div + Apreciacion) compuesto durante anos. Retorno propiedad fisica = capital construido por apreciacion mas flujo de caja anual acumulado de NOI menos pagos hipotecarios. Los REITs entregan retorno total por distribuciones y crecimiento de NAV sin gestion directa de propiedad. Los propietarios fisicos capturan apreciacion, amortizacion de prestamo y flujo de caja pero asumen riesgo de vacancia y reparaciones. REITs sectoriales en centros de datos o industrial pueden superar propiedad fisica residencial en ciclos especificos. REITs de oficinas enfrentan vientos en contra estructurales que alquileres suburbanos directos pueden evitar. REIT total retorno combines dividendo yield plus NAV growth without landlord time commitment. REIT delivers total retorno via distributions and NAV growth without direct gestión de inmuebles.
¿Cómo se calcula el ingreso neto operativo?
NOI fisico = Alquiler Bruto × 12 × (1 - Vacancia%) - Precio Propiedad × (Mantenimiento% + Impuesto%). Flujo de Caja = NOI - 12 × Hipoteca Mensual. Capital = Valor Apreciado - Saldo Prestamo Restante. Ejemplo: propiedad de 400K al 5 por ciento de rendimiento bruto con 8 por ciento de vacancia y 2 por ciento de mantenimiento produce aproximadamente 14K de NOI antes del servicio de deuda. El pago hipotecario determina si el flujo de caja es positivo o negativo. Reservas CapEx para techo y HVAC no estan incluidas salvo que se agreguen al porcentaje de mantenimiento. NOI on physical uses gross rent times twelve minus vacancia mantenimiento impuesto and servicio de deuda.
¿Cómo se compara la liquidez?
Los REITs son altamente liquidos y cotizan diariamente con cero tiempo de gestion. La propiedad fisica tiene baja liquidez y puede tardar meses en venderse con alto compromiso de tiempo por inquilinos, reparaciones e impuestos. La liquidez REIT permite rebalancear rapidamente en estres de mercado. Los propietarios fisicos enfrentan rotacion de inquilinos, llamadas de mantenimiento y cambios regulatorios locales. Las empresas de gestion reducen el compromiso de tiempo pero recortan el flujo de caja entre 8 y 10 por ciento de la renta. Property management at eight to ten por ciento of rent reduces physical cash flow but cuts time commitment sharply.
¿El apalancamiento afecta la comparación?
El apalancamiento magnifica retornos de propiedad fisica pero tambien el riesgo. Los REITs usan apalancamiento interno a nivel corporativo. Un pago inicial del 20 por ciento en propiedad fisica crea apalancamiento 5x sobre apreciacion. Los REITs tipicamente operan con ratios de deuda a activos del 30 al 50 por ciento internamente. Las tasas en alza perjudican a ambos pero los propietarios fisicos enfrentan riesgo individual de renovacion hipotecaria. El flujo de caja negativo en propiedad fisica requiere inyeccion continua de capital que los inversores REIT evitan por completo.
¿Qué opción típicamente rinde mejor?
Los REITs ganan en entornos de tasas en alza al evitar riesgo hipotecario individual. La propiedad fisica gana cuando apreciacion mas flujo de caja supera el retorno total del REIT. Pruebe ambos con sus supuestos de mercado. En mercados locales fuertes con apreciacion del 5 por ciento o mas y flujo de caja positivo, lo fisico suele superar. En exposicion diversificada nacional, ETFs REIT como VNQ simplifican la asignacion. La propiedad fisica tambien ofrece intercambio 1031 y beneficios de depreciacion no capturados en esta comparacion de retorno total. House hacking reduce costo de vivienda personal mientras construye capital fisico junto a tenencias REIT. 1031 exchange and amortización benefits favor physical hold strategy beyond total retorno numbers shown here. Sector REIT bet on data centers differs from diversified VNQ: align REIT inputs to actual fund held.
¿Cómo uso esta calculadora de REIT vs Physical Property en un teléfono o tableta?
Sí. La calculadora de REIT vs Physical Property funciona en cualquier navegador móvil moderno con las mismas fórmulas que en escritorio. El almacenamiento local opcional puede recordar tus entradas en tu dispositivo.
Donde se almacenan mis datos en REIT vs Propiedad Física?
En ningun servidor nuestro. Los calculos se ejecutan localmente en tu navegador.
Debo usar REIT vs Propiedad Física para decisiones fiscales o legales?
No. REIT vs Propiedad Física ofrece estimaciones educativas. Consulta a un profesional cualificado antes de decisiones importantes.
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