Calculadora de Accesibilidad de Vivienda
Calculadora gratuita de accesibilidad de vivienda usando la regla 28/36. Determine su precio máximo de vivienda, monto de préstamo y pago mensual según ingresos y deudas.
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Cómo Funciona la Calculadora de Accesibilidad de Vivienda
La calculadora de accesibilidad de vivienda usa la regla 28/36, una guía de préstamos ampliamente aceptada, para determinar el precio máximo de vivienda que puede pagar. El ratio frontal limita su pago mensual total de vivienda incluyendo capital, intereses, impuestos y seguro al 28 por ciento de su ingreso mensual bruto. El ratio trasero limita su pago total de vivienda más todas las deudas mensuales al 36 por ciento de su ingreso mensual bruto.
Comience ingresando su ingreso mensual bruto antes de impuestos y deducciones. Agregue sus pagos mensuales totales de deudas incluyendo préstamos de auto, préstamos estudiantiles, mínimos de tarjetas de crédito y préstamos personales. Ingrese el monto de su pago inicial y la tasa de interés hipotecaria esperada.
La herramienta usa la fórmula de amortización de hipoteca fija a 30 años para convertir el presupuesto de pago mensual en un monto máximo de préstamo. Resuelve iterativamente el saldo del préstamo que produce un pago de capital e intereses dentro del presupuesto de vivienda.
Ajuste cualquier entrada para ver resultados actualizados al instante. Cambie el pago inicial para ver cómo reduce costos de PMI y aumenta su capacidad de compra. Experimente con diferentes tasas de interés para entender cómo afectan la accesibilidad.
Paso a paso
- Ingrese su ingreso mensual bruto y pagos mensuales totales de deudas.
- Ingrese su pago inicial, tasa de interés esperada, tasa de impuesto predial y seguro anual.
- Revise su precio máximo de vivienda, monto de préstamo y desglose completo del pago mensual.
Ejemplo Práctico
Considere un comprador con ingreso mensual bruto de 8000, deudas mensuales de 500, pago inicial de 60000, tasa de interés de 6.5 por ciento, tasa de impuesto predial de 1.2 por ciento y seguro anual de 1200. La calculadora primero calcula el límite frontal como 2240 y el límite trasero como 2380, tomando el valor menor 2240 como el pago PITI máximo.
Después de contabilizar impuestos mensuales de 174 y seguro de 100, quedan aproximadamente 1966 para capital e intereses. Usando la fórmula de amortización a 30 años al 6.5 por ciento, esto respalda un préstamo de aproximadamente 310000. Sumando el pago inicial de 60000 da un precio máximo de vivienda cercano a 370000.
Cuándo Usar Esta Calculadora
Use la calculadora de accesibilidad de vivienda antes de comenzar su búsqueda de vivienda para establecer un rango de precio realista. Ejecute la calculadora con diferentes montos de pago inicial para entender cómo su capacidad de ahorro afecta el poder de compra.
Combine esta herramienta con el estimador de costos de cierre y la calculadora hipotecaria para obtener una imagen completa de los costos de compra de vivienda.
Errores Comunes
Un error común es excluir todos los pagos mensuales de deudas del cálculo. Los mínimos de tarjetas de crédito, préstamos de auto, préstamos estudiantiles y préstamos personales cuentan para el ratio trasero y reducen la hipoteca para la que califica.
Sobreestimar su capacidad de pago inicial es otro error. Recuerde que los costos de cierre típicamente agregan 2 a 5 por ciento del precio de compra además del pago inicial. Siempre use estimaciones conservadoras para tasas de interés e impuestos.
Fórmula de Accesibilidad de Vivienda
Límite Frontal = Ingreso Mensual Bruto x 0.28
Límite Trasero = Ingreso Mensual Bruto x 0.36 Deudas Mensuales
PITI Máximo = min(Límite Frontal, Límite Trasero)
Impuesto Mensual = (Precio Vivienda x Tasa Impuesto / 100) / 12
Seguro Mensual = Seguro Anual / 12
PMI Mensual = (Monto Préstamo x Tasa PMI / 100) / 12 si pago inicial < 20%
Disponible para PI = PITI Máximo Impuesto Mensual Seguro Mensual PMI Mensual
Max Préstamo = Disponible para PI x (1 (1 + r)^(-360)) / r
donde r = Tasa Anual / 100 / 12
Max Precio = Max Préstamo + Pago Inicial
Ratio Frontal = PITI Total / Ingreso Bruto x 100
Ratio Trasero = (PITI Total + Deudas) / Ingreso Bruto x 100
La regla 28/36 es una guía convencional. Los límites reales del prestamista pueden variar según el puntaje crediticio, el programa de préstamo y otros factores.
Limitaciones y Supuestos
La regla 28/36 es una guía convencional y los límites reales del prestamista pueden diferir. Los préstamos FHA, USDA y VA tienen diferentes requisitos de ratio. La calculadora asume una hipoteca de tasa fija a 30 años y no considera hipotecas de tasa ajustable.
Términos Clave
- Regla 28/36
- Guía de préstamos que limita los costos de vivienda al 28 por ciento del ingreso bruto y las deudas totales al 36 por ciento del ingreso bruto.
- PITI
- Capital, Interés, Impuestos y Seguro, los cuatro componentes del pago hipotecario mensual considerados en el cálculo del ratio frontal.
- PMI
- Seguro Hipotecario Privado, requerido cuando el pago inicial es menor al 20 por ciento del precio de la vivienda.
Comparar Alternativas
La calculadora de accesibilidad de vivienda funciona junto con nuestra calculadora de punto de equilibrio de refinanciamiento hipotecario para ayudarle a decidir entre comprar una nueva vivienda o refinanciar su hipoteca actual.
Para decisiones de propiedad de inversión, combine esta calculadora con el evaluador de tasa de capitalización y la calculadora de retorno sobre efectivo para analizar propiedades potenciales dentro de su rango de presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la regla 28/36 en accesibilidad de vivienda?
La regla 28/36 es una guía de préstamos que establece que su pago mensual total de vivienda no debe exceder el 28 por ciento de su ingreso mensual bruto, y su pago total de vivienda más todas las deudas no debe exceder el 36 por ciento de su ingreso mensual bruto.
¿Cuánto puedo pagar por una vivienda con un salario de 60000?
Con un salario anual de 60000 o 5000 mensuales, asumiendo sin deudas, un pago inicial del 10 por ciento y una tasa de interés del 6.5 por ciento, típicamente puede pagar una vivienda en el rango de 200000 a 230000.
¿Un pago inicial mayor aumenta lo que puedo pagar?
Sí. Un pago inicial mayor aumenta su poder de compra de dos maneras. Primero, agrega directamente al precio máximo de vivienda porque necesita menos financiamiento. Segundo, un pago inicial del 20 por ciento o más elimina el seguro hipotecario privado.
¿Cómo afectan los impuestos prediales la accesibilidad de vivienda?
Los impuestos prediales reducen directamente el monto disponible para capital e intereses hipotecarios dentro de los límites 28/36. Tasas impositivas más altas significan menos espacio en el presupuesto mensual para el pago del préstamo.
¿Qué deudas mensuales cuentan para el ratio trasero del 36 por ciento?
Todas las deudas mensuales recurrentes cuentan incluyendo pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos de auto, préstamos estudiantiles, préstamos personales, pensión alimenticia y manutención de hijos.
¿Puedo usar esta calculadora en mi teléfono o tableta?
Sí. La Calculadora de Accesibilidad de Vivienda funciona completamente en su navegador móvil con las mismas fórmulas que en escritorio. No requiere descarga de aplicación.
¿Dónde se almacenan mis datos cuando uso esta calculadora?
En ningún lugar de nuestros servidores. Los cálculos se ejecutan localmente en su navegador. El almacenamiento local opcional guarda los campos del formulario solo en su dispositivo.
¿Debo confiar en esta calculadora para decisiones fiscales o legales?
No. La Calculadora de Accesibilidad de Vivienda proporciona solo matemáticas educativas. Consulte a un profesional hipotecario calificado antes de tomar compromisos financieros vinculantes.
Herramientas Relacionadas
Use el Estimador de Costos de Cierre para presupuestar gastos iniciales de compra de vivienda. La Calculadora Hipotecaria ayuda a comparar diferentes escenarios de préstamo. La Calculadora de Alquiler vs Compra apoya la decisión fundamental de comprar o alquilar.